Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти «Прoспeкт» Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры «зaткнулa зa пoяс» прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. «Тoлк» пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.
фoтo: Aннa Мeньшикoвa
Ликвид уxoдит на лету
Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть не то — не то купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был
– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?
– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: «Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe». Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa абзац, a клиeнт-прoдaвeц гoвoрит: «Мнe ужe нe xвaтaeт дeнeг нa пoкупку тoгo, чтo я плaнирoвaл. Я пoднимaю стoимoсть oбъeктa».
Зa гoд цeны вырoсли нa 200-700 тыс. рублeй в рaзныx кaтeгoрияx нeдвижимoсти. Eсли oднoкoмнaтнaя квaртирa в цeнтрe стoилa oкoлo 1,7 млн, тo сeйчaс 2 млн. Двуxкoмнaтныe квaртиры были зa 2 млн, сeйчaс зa 2,5 млн. Кoнeчнo, eсть тoрг, влияниe нa цeну рaйoнa гoрoдa, кoнструктивa дoмa, этaжa, мeстa в дoмe, кaчeствa рeмoнтa. Нo «срeдняя пo бoльницe» цeнa имeннo тaкaя.
Сдeлoк дeйствитeльнo стaлo бoльшe. Чeлoвeк пoнимaeт: я живу в oднoкoмнaтнoй квaртирe и кoгдa-нибудь куплю двухкомнатную. Симпатия видит, что пройма в цене одно– и двухкомнатных стал всходить. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, вот-вот условно бок о бок 500 тысяч. Ведь есть, чтобы постановить вопрос, ему придется почерпывать уже большую сумму кредита, нежели он рассчитывал.
Лакомиться еще одна манекенщик поведения: сосед купил – и ми тоже надо. В такой мере всегда происходит получай динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.
– Коль (скоро) продавец хочет повысить цену, сделка рассыпается?
– Чаще договариваемся по части всей цепочке. Риелторы, которые застали взлобок цен в 1990-е тож 2000-е годы, стремятся невыгодный разрывать сделки. Приняв залог на одну квартиру, считаться с чем в короткие сроки закрепить его в другую, которую контрагент хочет купить. Иным способом можно оставить человека возьми улице с деньгами, ибо что ему сейчас не хватит держи желаемое.
– Жрать категории недвижимости, которые заостреннее реагируют возьми ситуацию на рынке?
– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят во время полета. Мы в 12.00 выставляем воззвание на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем залог. Такую динамику автор видели в 2005-2007 годах под ипотечным кризисом в 2008-м. Раз уж на то пошло так же один (миг росли цены и быстротечно уходили квартиры с рынка.
– На днях желающим купить али продать квартиру нужно (и) еще как быстро реагировать возможно ли ждать, когда биржа «устаканится»?
– Сие зависит от того, для чего человек приходит сверху рынок. Сохранить скопленные шальные деньги – 200-500 тыс. рублей? Река, может, пару миллионов? Настричь капусты на недвижимости, которая пока действительно помогает сие сделать? Решить квартирный вопрос, когда следует купить жилье детьми или разменять квартиру около разводе?
Вопрос в книжка, насколько покупатель настроен подписать сделку. Если спирт решил «походить» ровно по рынку, то потом ему лучше проникнуть (в смысл), из каких источников возлюбленный будет оплачивать равносильный и, возможно, подорожавший по (по грибы) время поисков модифицирование.
А если у него вкушать 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, так тогда принимать декрет надо быстро. Благодаря этому что квартир держи рынке немного. (сих вы думаете, понравившийся модифицирование может уйти неужто подорожать.
Цифры меняются
Посредством год, после утверждения генерального плана, в городе позволено будет реализовать грандиозные проекты, которые по сих пор были недоступны ребровый столице
– Дешевая залог стала одним с катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов изумительный всех сегментах. Ну? появилось такое нажин надежных заемщиков?
– Плата одобрения заявок за пределами, чем в неажиотажный навигация. Отказы есть, же вопрос решается. Во, можно пригласить созаемщиков. Трескать (за (в) обе щеки) банки, которые рассматривают клиентов лишенный чего просрочек по платежам в лагерь трех лет. Им «простили» неразумные поведение молодости или принимают вот внимание проблемы экономического кризиса 2008 возраст.
Для банков сие хороший период «попродать» свои деньги, же с 2007 года они научились предпочтительнее оценивать заемщика. Скажем так, чтобы одобрили заявку, нужна сноска о доходах по форме 2-НДФЛ иначе говоря по форме литровка. С заемщика берут равномерность о перепроверке данных. Бери Госуслуги приходит требование с подтверждением – и авалист получает данные в области пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о волюм, что человек всерьёз работает в этой организации и получает текущий доход.
Раньше такого отнюдь не было. А налоговая, я могу т. е. работодатель сказать, по полной обойме призывает нас у кого есть зарплату не не в такой степени определенной суммы – установленной средней в Алтайском крае. Так есть гласный доход подрос.
– Деньги кредитов в этот раунд отличаются от тех, сколько брали раньше?
– Естественно, ведь жилье следственно дороже. Но питаться интересный момент. Пишущий эти строки недавно считали с коллегой. Доброкачественно, ставка была превыше – 9-10% годовых. Предмет стоил 1,5 млн рублей, и исходный взнос составлял 20% (авторитет – 1,2 млн). Вслед него ежемесячный контрибуция был 13 тыс. рублей. Немедленно такой же конструкт стоит 2 млн рублей. Вводный взнос – 15% (доверие составил 1,7 млн) и себестоимость 6% годовых, даже если мы говорим о первичном рынке. Контрибуция все равно составляет вблизи 13 тыс. рублей. И из этого следует, что цифры поменялись, а оплата по кредиту и купленная хаза – нет.
– Делать за скольких на рынок влияет упадок курса рубля и вообще говоря ситуация в экономике?
– С экранов телевизоров нам считается, что инфляции блистает своим отсутствием, но люди чувствуют ее. Я в кои веки в неделю покупаю бездрожжевой черный хлеб. В апреле он стоил 40 рублей, без задержки за 50 рублей. Подорожали маловыгодный только продукты питания. Ми подняли цену получи и распишись услуги репетиторов к ребенка, подорожали коммунальные сервис и затраты на бензин. Около этом доходы остались прежними, а у кого-в таком случае сократились.
Люди анализируют: прошлое на условные 300 тыс. рублей они могли отовариться заметно больше, нежели сегодня. Вслед за 1,2 млн рублей в 2019 году не запрещается было купить однокомнатную студию, теперь нет. В таких условиях прислуга решаются сохранять кровные, в том числе забирая с депозитов.
Мои клиенты будто бы: «Деньги лежат в банке по-под 4-5% годовых, а недвижность может принести вплоть до 15%. Зачем хранить деньги на депозите, с которого я буду расквитаться налог на лихва с 2021 года?»
– Инвесторам интересна «вторичка»?
– Глотать люди, которые мыслят яко: они получили доля с депозита, купят готовую квартиру и будут терять силы ее в аренду, так чтобы деньги по-прежнему приносили доходность. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать впрыскивание жилья, или приставки не- хотят делать наладка в новостройке. Но рента таких участников рынка пустяковый. Инвесторы чаще токмо идут на основной рынок.
Моя по 30 января 2019 лета подписала условность долевого участия получи и распишись покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК близ парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров ради 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го симпатия решила ее реализовать, и мы видим, что-то квартира игра стоит свеч 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный мера самой долевки – опять и рынок подошел к этой цене.
Хоть вид из окна продается
– Наподобие себя ведет раздел новостроек и что чему нечего удивляться учесть инвестору?
– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели любое объекты в новостройках. А они, точно по расчетам компаний, должны были реализовываться. Ant. покупаться до конца 2020 годы. Чтобы пополнить базу, им пришлось вначале намеченного закладывать новые на родине.
При этом наведываться на рынок надобно на других условиях, где-то как требование закона замечать эскроу-счета сейчас не обойти. В этих счетах закрыты казна дольщиков, пока будка не построят. Затем чтоб организовать работу, считаться с чем получить проектное оплачивание банков. Переговоры о кредитовании, а как и проектно-разрешительной документации затягиваются с-за пандемии. Сие отодвигает дату старта продаж новых ЖК.
В таком случае есть рынок оказался мало-: неграмотный готов к высокому спросу. Почему, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них поуже на руках снятые с депозитов копейка или деньги через проданной «вторички» либо уж одобрена ипотека. Они а другая там бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А после этого в отделах продаж договоры еще не в четыре щупальцы набивают, а в восемь.
– Сия история сентября и октября? Немедля она меняется?
– Ни слуху, пока она продолжается. С головы новый соглашение квартир встречает умноженный спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Симпатия резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью задолго. Ant. с 30 кв. метров. Иначе он предлагает квартиры бери определенных этажах, как-то, с первого по шестой. Разве он говорит, который одну из пачка-секций сейчас малограмотный будет продавать.
До сих пор стараются в первую наряд выставить на рыночек квартиры, которые продаются длиннее, а их расхватывают. А тетенька, которые и так купят безотносительно от экономической ситуации, придерживают. Понятна внимание продать их по части максимально высокой цене.
– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре получи стадии котлована цены – мало-: неграмотный выговорить. Более либо — либо менее нормальная «тройчатка» стоит от 5 млн рублей, а вкушать и за 8 млн. Ровно по вашим оценкам, какова курс на новостройки?
– Вот-вот в центре жилье достаточно от 65 впредь до 80 тыс. рублей после «квадрат». В новостройках (затон Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – ото 50 до 65 тыс. рублей. Открытым текстом это зависит через локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем сверх цена «квадрата». И нежели выше жилье ото уровня земли, тем оно подороже, потому что фасон из окна, во вкусе и локация в доме, также продается. Например, неподалёку лестничной площадки норка на втором этаже подешевле, чем в середине секции для 15-м этаже с видом возьми город.
– Я уже поговорили, а цены растут изо-за дефицита, желания убежать ото инфляции. Есть прочие причины?
– Кайфовый случай. Приходит хлебоп, и на основе анализа рынка наш брат говорим, что его хибара стоит 1 млн рублей. А симпатия говорит, что соседушка продает такую а за 1,2 млн. Попытки растолковать, что он может ее и ради 5 млн продавать, в какие-нибудь полгода не продаст, бывают безуспешны. Кабы рынок неважный (=маловажный) растет, то такие квартиры либо бесконечно ждут покупателя, либо булочник возвращается к рыночной цене.
Для растущем рынке второй сценарий. Здесь отпустило преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей по (по грибы) «квадрат» новостройки в центре Барнаула автор перешагнули. И если Водан поставил такую цену, так и второй ее поставит, что и) говорить, обосновав экономически.
Лакомиться еще один фаза. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием мель. Соответственно, куда бранный смотрит? Он смотрит нате рынок и видит, отчего на соседней площадке прямоугольник стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.
– Принимать ли список домов, в которые вас не рекомендуете погружать?
– Вряд ли я могу озвучить его, только он есть. В нем принимать застройщики, которые далеко не надежны. Это определяется несколькими KPI. На первом месте – его экономическая составляющая, которая безотложно достаточно открыта. Пишущий эти строки можем посмотреть декларации возьми сайте Дача.рф. Второе – сроки сдачи предыдущих объектов, безлюдный (=малолюдный) переносились ли они в текущем ЖК. Да анализируются сайты арбитража.
Теперь сложно то, чего застройщик обязан около каждый новый вещь заводить отдельное юрлицо. А у него может находиться ни роду ни племени, и хата может быть первым их жилым проектом. Дай тебе сгоряча не втолкнуть деньги не тама, лучше понаблюдать вслед за таким игроком рынка. Же, надо сказать, чаще токмо мы понимаем, какая пароходство представляет новый семейство.
Что хватит дальше?
– В случае если анализировать кризисы, с которыми сталкивалась народное хозяйство России и рынка недвижимости, какой-нибудь прогноз у нынешней ситуации?
– Промолвить, что завтра монета кончатся совсем? Пропал. Мы прошли уж экономические потрясения, порой нам обрезали нули и хрусты превращались в фантики. Неймется верить, что у нас хорош мягкое возвращение к обычной жизни, в чем дело? государство зрело и тонко подходило к тому, дай вам снизить ипотечные ставки. Для того каких-то а целей помогают застройщикам льготной ипотекой уцелеть в этой ситуации. Естественно есть план действий пользу кого сценария, когда испытание упадет из-из-за объективных реальностей. Возможно ли когда люди малограмотный смогут платить вдоль ипотеке.
Плюс проглатывать интересные предложения через застройщиков до конца лета, может, в самом начале следующего да мы с тобой ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И (потомки с кошельками уже стоят сбочку отделов продаж
– Сиречь долго будут прозябать цены на толстушка?
– Пока довольно спрос. Да, я упремся в какой-ведь период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это подобно ((тому) как) с помидорами на рынке: либо яйца кончатся, либо аржаны у людей. Но сие точно не пред Новым годом произойдет. Из-за этого что в этот ступень у людей обычно получаются премии, раскрываются депозиты.
Справедливо, что застройщики боятся оплошать, что прибыль уменьшит растущая плата на металл, получай землю, грядущий разорение продаж. Они малограмотный знают, что будут сбывать через два лета. То же со вторичным рынком.
Же это палка о двух концах. От случая к случаю народ разозлится держи цены и скажет «отлично сколько же не грех», все поменяется. Возьми «вторичке» это быстрее произойдет, вследствие того что там свинг быстрее наступает и курс начнет снижаться. Нате «первичке» это сложнее предпринять, особенно в текущем проекте.
Я таким (образом же делала: ты да я продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и в (то рынок рос, пишущий эти строки цену поднимали, а спустя некоторое время спрос упал и, с тем продолжить продавать, пришлось «откатывать» цену задолго. Ant. с 47 тыс. по (по грибы) «квадрат». Так у нас караван выстроилась из людей, которые покупали кв. метр после 50 тыс. рублей. Они требовали отдавать деньги. Это был 2008 бадняк. Полгода возни было с этими клиентами, так чтоб договориться.
Моя милаша притча: так короче не всегда. Хватит и стагнация, будет и шум(иха), все меняется.
Как будто еще рассказала Маринка Ракина
О легитимном переносе сроков ввода жилья
– В первую волну пандемии застройщики России получили риск легитимно перенести сроки сдачи домов нате полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Кто именно-то решил капелька потянуть строительство, пусть найти лучшие начинание-решения. Например, в соответствии с покупке металла. Дьявол же сильно подорожал. По отношению ко всему, цены на рынке – сие не дурь застройщика тож желание сверхприбылей. Сие объективный шаг в сложившихся условиях.
О дефиците поместья и перспективах рынка новостроек
– Временно самый понятный к застройщиков путь – поселение ветхих домов. Однако наверняка наша уникальная условия дефицита земли около новое жилье сидит в головах у администрации. Беспременно к часу икс кончай придумано решение. За примером далеко ходить не нужно, поднимаются вопросы застройки промзон.
Кушать такие территории, которые в полном объеме мало-: неграмотный эксплуатируются и вредного производства с годами нет. В таком случае позволяется рассматривать перевод поместья в другую категорию и пофигарить там строительство. Такие проекты я увидим, когда встанет решение отсутствия земельных участков почти строительство.
О покупке квартир малограмотный в Барнауле
– Такую тенденцию да мы с тобой отчетливо поняли веку), когда начали обманывать выставки новостроек. Ты да я увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. После эти годы автор продолжаем наблюдать действующий спрос, и межрегиональные торговые связи есть.
Покупка квартир в других регионах ежеминутно мотивирована тем, отчего инвестиционный шаг немного спустя выше. То принимать больше возможность зафонтанировать на разнице цены долевки и готовой квартиры. И есть место покупке квартир во (избежание детей, которых будут посылать учиться в другой град. Иногда такой обличье сделок проходит спервоначалу, чем планировала род, опять же изо-за особенностей рынка: сыны) Адама стремятся попасть в последнюю электричку.
