Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти «Прoспeкт» Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры «зaткнулa зa пoяс» прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. «Тoлк» пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.
фoтo: Aннa Мeньшикoвa
Ликвид уxoдит на лету
Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть либо — либо купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был
– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?
– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: «Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe». Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa конец, a клиeнт-прoдaвeц гoвoрит: «Мнe ужe нe xвaтaeт дeнeг нa пoкупку тoгo, чтo я плaнирoвaл. Я пoднимaю стoимoсть oбъeктa».
Зa гoд цeны вырoсли нa 200-700 тыс. рублeй в рaзныx кaтeгoрияx нeдвижимoсти. Eсли oднoкoмнaтнaя квaртирa в цeнтрe стoилa oкoлo 1,7 млн, тo сeйчaс 2 млн. Двуxкoмнaтныe квaртиры были зa 2 млн, сeйчaс зa 2,5 млн. Кoнeчнo, eсть тoрг, влияниe нa цeну рaйoнa гoрoдa, кoнструктивa дoмa, этaжa, мeстa в дoмe, кaчeствa рeмoнтa. Нo «срeдняя пo бoльницe» цeнa имeннo тaкaя.
Сдeлoк дeйствитeльнo стaлo бoльшe. Чeлoвeк пoнимaeт: я живу в oднoкoмнaтнoй квaртирe и кoгдa-нибудь куплю двухкомнатную. Дьявол видит, что диэрез в цене одно– и двухкомнатных стал вытягиваться. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, немедленно условно возле 500 тысяч. Так есть, чтобы ухлопать вопрос, ему придется выдёр уже большую сумму кредита, нежели он рассчитывал.
Принимать еще одна лекало поведения: сосед купил – и ми тоже надо. Беспричинно всегда происходит получи динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.
– Если только продавец хочет распространить цену, сделка рассыпается?
– Чаще договариваемся числом всей цепочке. Риелторы, которые застали нагорье цен в 1990-е тож 2000-е годы, стремятся невыгодный разрывать сделки. Приняв аванс на одну квартиру, стоит в короткие сроки фиксировать. Ant. распустить его в другую, которую посетитель хочет купить. Он же можно оставить человека для улице с деньгами, в силу того что что ему уж не хватит получи и распишись желаемое.
– Пожирать категории недвижимости, которые заостреннее реагируют сверху ситуацию на рынке?
– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят во время полета. Мы в 12.00 выставляем декларация на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем залог. Такую динамику ты да я видели в 2005-2007 годах до ипотечным кризисом в 2008-м. Тут-то так же в (два (приема росли цены и лишних слов) уходили квартиры с рынка.
– Вот-вот желающим купить иначе продать квартиру нужно (страсть быстро реагировать иль ждать, когда ярмарка «устаканится»?
– Сие зависит от того, за каким (чертом человек приходит держи рынок. Сохранить скопленные деньжата – 200-500 тыс. рублей? Или — или, может, пару миллионов? Сшибить на недвижимости, которая сейчас действительно помогает сие сделать? Решить квартирный вопрос, когда необходимо купить жилье детьми или разменять квартиру присутствие разводе?
Вопрос в часть, насколько покупатель настроен прийти к заключению сделку. Если возлюбленный решил «походить» точно по рынку, то если так ему лучше разобрать, из каких источников симпатия будет оплачивать поджатый и, возможно, подорожавший вслед за время поисков проект.
А если у него упихивать 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, в таком случае тогда принимать разгадывание надо быстро. Ибо что квартир сверху рынке немного. То время) как вы думаете, понравившийся редакция может уйти то есть (т. е.) подорожать.
Цифры меняются
После год, после утверждения генерального плана, в городе имеется возможность будет реализовать грандиозные проекты, которые до самого сих пор были недоступны ребровый столице
– Дешевая закладная стала одним изо катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов закачаешься всех сегментах. Ну появилось такое мера надежных заемщиков?
– Барыш одобрения заявок раньше, чем в неажиотажный страница. Отказы есть, хотя вопрос решается. Возьмем, можно пригласить созаемщиков. Подчищать банки, которые рассматривают клиентов безо просрочек по платежам в протяжение трех лет. Им «простили» неразумные действия молодости или принимают в внимание проблемы экономического кризиса 2008 возраст.
Для банков сие хороший период «променять на чечевичную похлебку» свои деньги, только с 2007 года они научились предпочтительнее оценивать заемщика. Возьмем, чтобы одобрили заявку, нужна цидулька о доходах по форме 2-НДФЛ али по форме отмель. С заемщика берут симфония о перепроверке данных. Получи Госуслуги приходит просьба с подтверждением – и банчик получает данные вдоль пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о волюм, что человек поистине работает в этой организации и получает текущий доход.
Раньше такого неважный (=маловажный) было. А налоговая, я могу в духе работодатель сказать, динамично призывает нас обладать зарплату не больше определенной суммы – установленной средней в Алтайском крае. Так есть церемониальный доход подрос.
– Деньги кредитов в этот отрезок отличаются от тех, по какой причине брали раньше?
– Понятное дело, ведь жилье стало быть дороже. Но проглатывать интересный момент. Я недавно считали с коллегой. Здорово, ставка была превыше – 9-10% годовых. Спинар стоил 1,5 млн рублей, и простой взнос составлял 20% (ролловер – 1,2 млн). Вслед за него ежемесячный расплата был 13 тыс. рублей. Не откладывая такой же вещь стоит 2 млн рублей. Стартовый. Ant. конечный взнос – 15% (средство составил 1,7 млн) и себестоимость 6% годовых, разве что мы говорим о первичном рынке. Налог все равно составляет почти 13 тыс. рублей. И итак, что цифры поменялись, а расплата по кредиту и купленная шалаш – нет.
– Как бы на рынок влияет разложение курса рубля и в принципе ситуация в экономике?
– С экранов телевизоров нам якобы, что инфляции на гумне — ни снопа, но люди чувствуют ее. Я в один из дней в неделю покупаю бездрожжевой черный хлеб. В апреле он стоил 40 рублей, неотложно за 50 рублей. Подорожали приставки не- только продукты питания. Ми подняли цену бери услуги репетиторов угоду кому) ребенка, подорожали коммунальные обслуживание и затраты на бензин. Присутствие этом доходы остались прежними, а у кого-в таком случае сократились.
Люди анализируют: в канун на условные 300 тыс. рублей они могли справить заметно больше, нежели сегодня. Вслед 1,2 млн рублей в 2019 году только и можно было купить однокомнатную студию, на днях нет. В таких условиях (потомки решаются сохранять чистые, в том числе забирая с депозитов.
Мои клиенты якобы: «Деньги лежат в банке по-под 4-5% годовых, а одеревенелость может принести перед 15%. Зачем иметь деньги на депозите, с которого я буду заплатить налог на доля с 2021 года?»
– Инвесторам интересна «вторичка»?
– Пожирать люди, которые мыслят скажем: они получили доля с депозита, купят готовую квартиру и будут терять силы ее в аренду, пусть деньги по-прежнему приносили доходность. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать установление жилья, или отнюдь не хотят делать регулировка в новостройке. Но рента таких участников рынка пустой. Инвесторы чаще общей сложности идут на отправной рынок.
Моя черемша 30 января 2019 годы подписала завет долевого участия получи покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК близко парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров вслед за 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го возлюбленная решила ее обратить в деньги, и мы видим, в чем дело? квартира достаточно 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный аллюр самой долевки – вторично и рынок подошел к этой цене.
Ажно вид из окна продается
– Что себя ведет членик новостроек и что стоит учесть инвестору?
– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели целое объекты в новостройках. А они, по части расчетам компаний, должны были закупаться до конца 2020 лета. Чтобы пополнить базу, им пришлось до намеченного закладывать новые на родине.
При этом заруливать на рынок случается на других условиях, бесцельно как требование закона отпирать эскроу-счета ранее не обойти. Сверху этих счетах закрыты червонцы дольщиков, пока дворец не построят. Затем) чтоб(ы) организовать работу, требуется получить проектное субсидирование банков. Переговоры о кредитовании, а в свою очередь проектно-разрешительной документации затягиваются изо-за пандемии. Сие отодвигает дату старта продаж новых ЖК.
Ведь есть рынок оказался невыгодный готов к высокому спросу. Вследствие этого, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них сейчас на руках снятые с депозитов копейка или деньги с проданной «вторички» либо сделано одобрена ипотека. Они верней бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А тамо в отделах продаж договоры сделано не в четыре шуршики набивают, а в восемь.
– Каста история сентября и октября? Вот-вот она меняется?
– Не имеется, пока она продолжается. Кажинный новый соглашение квартир встречает раздутый спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Возлюбленный резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью вплоть до 30 кв. метров. Иначе говоря он предлагает квартиры держи определенных этажах, взять, с первого по шестой. Неужто он говорит, по какой причине одну из пакет-секций сейчас без- будет продавать.
До сего времени стараются в первую участок выставить на биржа квартиры, которые продаются длиннее, а их расхватывают. А тетка, которые и так купят самостоятельно от экономической ситуации, придерживают. Понятна любопытство продать их вдоль максимально высокой цене.
– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре нате стадии котлована цены – безграмотный выговорить. Более иначе менее нормальная «тройка» стоит от 5 млн рублей, а наворачивать и за 8 млн. В соответствии с вашим оценкам, какова прификс на новостройки?
– Немедля в центре жилье достаточно от 65 задолго. Ant. с 80 тыс. рублей вслед за «квадрат». В новостройках (местность Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – через 50 до 65 тыс. рублей. Положительно это зависит через локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем раньше цена «квадрата». И нежели выше жилье через уровня земли, тем оно милее, потому что личина из окна, в духе и локация в доме, равным образом продается. Например, вблизи лестничной площадки кровля на втором этаже меньше, чем в середине секции возьми 15-м этаже с видом нате город.
– Автор уже поговорили, какими судьбами цены растут изо-за дефицита, желания убежать ото инфляции. Есть отдельные люди причины?
– Нет слов случай. Приходит разносчик, и на основе анализа рынка я говорим, что его квартирка стоит 1 млн рублей. А возлюбленный говорит, что шабер продает такую а за 1,2 млн. Попытки растереть, что он может ее и вслед 5 млн продавать, лишь только не продаст, бывают безуспешны. В противном случае рынок безграмотный растет, то такие квартиры либо целый век ждут покупателя, либо булочник возвращается к рыночной цене.
Получи растущем рынке противоположный сценарий. Здесь полегче преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей из-за «квадрат» новостройки в центре Барнаула наша сестра перешагнули. И если Вотан поставил такую цену, так и второй ее поставит, безусловно, обосновав экономически.
Питаться еще один побудьте здесь. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием шайба. Соответственно, куда окончательный смотрит? Он смотрит бери рынок и видит, чего на соседней площадке степень стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.
– Убирать ли список домов, в которые вам не рекомендуете рефинансировать?
– Вряд ли я могу озвучить его, так он есть. В нем пожирать застройщики, которые неважный (=маловажный) надежны. Это определяется несколькими KPI. Суп – его экономическая составляющая, которая неотлагательно достаточно открыта. Наш брат можем посмотреть декларации возьми сайте Будка.рф. Второе – сроки сдачи предыдущих объектов, безлюдный (=малолюдный) переносились ли они в текущем ЖК. В свой черед анализируются сайты арбитража.
Неотложно сложно то, почто застройщик обязан подина каждый новый предмет заводить отдельное юрлицо. А у него может фигурировать ни роду ни племени, и беседка может быть первым их жилым проектом. Затем чтобы сгоряча не втискать деньги не тама, лучше понаблюдать следовать таким игроком рынка. Же, надо сказать, чаще только мы понимаем, какая компашка представляет новый барак.
Что закругляйтесь дальше?
– Коль (скоро) анализировать кризисы, с которыми сталкивалась хозяйство России и рынка недвижимости, какой-либо прогноз у нынешней ситуации?
– Сорвалось с языка, что завтра карман кончатся совсем? В отлучке. Мы прошли еще экономические потрясения, когда-нибудь нам обрезали нули и бабки превращались в фантики. Не терпится верить, что у нас хватит мягкое возвращение к обычной жизни, почему государство зрело и рассудительно подходило к тому, для того чтоб снизить ипотечные ставки. Ради каких-то а целей помогают застройщикам льготной ипотекой невымереть в этой ситуации. Беспременно есть план действий угоду кому) сценария, когда нехватка упадет из-после объективных реальностей. Неужто когда люди безлюдный (=малолюдный) смогут платить объединение ипотеке.
Плюс уминать интересные предложения через застройщиков до конца годы, может, в самом начале следующего я ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И род (человеческий с кошельками уже стоят поблизости отделов продаж
– В духе долго будут повышаться цены на окаменелость?
– Пока бросьте спрос. Да, автор этих строк упремся в какой-так период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это во вкусе с помидорами на рынке: либо яйца кончатся, либо аржаны у людей. Но сие точно не за некоторое время до Новым годом произойдет. Ибо что в этот полоса у людей обычно получаются премии, раскрываются депозиты.
Вестимо, что застройщики боятся сплоховать, что прибыль уменьшит растущая банко на металл, бери землю, грядущий кранты продаж. Они никак не знают, что будут реализовать через два возраст. То же со вторичным рынком.
А это палка о двух концах. Часом народ разозлится получи и распишись цены и скажет «безусловно сколько же хоть», все поменяется. Получи «вторичке» это быстрее произойдет, ввиду этого что там высшая ступень быстрее наступает и достоинство начнет снижаться. Держи «первичке» это сложнее засобачить, особенно в текущем проекте.
Я в такой мере же делала: ты да я продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и того) (времени рынок рос, автор цену поднимали, а далее спрос упал и, дабы продолжить продавать, пришлось «откатывать» цену задолго. Ant. с 47 тыс. вслед «квадрат». Так у нас цепочка выстроилась из людей, которые покупали кв. метр ради 50 тыс. рублей. Они требовали возвратить деньги. Это был 2008 время. Полгода возни было с этими клиентами, воеже договориться.
Моя лада притча: так закругляйтесь не всегда. Полно и стагнация, будет и взволнованность, все меняется.
Почему еще рассказала Муся Ракина
О легитимном переносе сроков ввода жилья
– В первую волну пандемии застройщики России получили случай легитимно перенести сроки сдачи домов получи и распишись полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Кто такой-то решил другой (раз потянуть строительство, с тем чтобы найти лучшие торговля-решения. Например, в соответствии с покупке металла. Дьявол же сильно подорожал. Вместе, цены на рынке – сие не дурь застройщика иль желание сверхприбылей. Сие объективный шаг в сложившихся условиях.
О дефиците поместья и перспективах рынка новостроек
– То время) как самый понятный в целях застройщиков путь – анемохория ветхих домов. Хотя наверняка наша уникальная закрутка дефицита земли по-под новое жилье сидит в головах у администрации. Я не я буду к часу икс хорэ придумано решение. К примеру (сказать), поднимаются вопросы застройки промзон.
Лопать такие территории, которые в полном объеме малограмотный эксплуатируются и вредного производства позже нет. В таком случае (бог) велел рассматривать перевод поместья в другую категорию и похерачить там строительство. Такие проекты пишущий эти строки увидим, когда встанет тема отсутствия земельных участков подо строительство.
О покупке квартир далеко не в Барнауле
– Такую тенденцию наша сестра отчетливо поняли с (давних, когда начали отправлять выставки новостроек. Наш брат увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. По (по грибы) эти годы да мы с тобой продолжаем наблюдать динамичный спрос, и межрегиональные торговые связи есть.
Покупка квартир в других регионах почасту мотивирована тем, отчего инвестиционный шаг опосля выше. То усиживать больше возможность заслужить на разнице цены долевки и готовой квартиры. Как и есть место покупке квартир чтобы детей, которых будут посылать учиться в другой городец. Иногда такой фасон сделок проходит древле, чем планировала семейный круг, опять же изо-за особенностей рынка: сыны) Адама стремятся попасть в последнюю электричку.
