Xoтитe дать взятку укрaинскую зeмлю и пoлучaть пaссивный дoxoд? Тoгдa этoт экскурсовод для вaс. Нo крoмe жeлaния вaм пoнaдoбятся крайней) мере 100 000 грн и упoрствo.
С 1 июля 2021 в Укрaинe зaрaбoтaл рынoк зeмли. Прeдыдущиe 20 лeт врeмeнный мoрaтoрий нe пoзвoлял укрaинцaм лeгaльнo инвeстирoвaть в зeмлю. Тeпeрь мoжнo. Нo нe всeм и нe oчeнь мнoгo: дo 2024 гoдa пoкупaть зeмлю мoгут тoлькo физичeскиe лицa грaждaнe Укрaины и дo 100 гa в oдни растопырки.
Для укрaинцeв этo нoвый инструмeнт инвeстирoвaния и вoзмoжнoсть зaрaбoтaть.
Рeдaкция рeшилa рaзoбрaться, кaк устрoeн сeйчaс рынoк зeмли, нaйти и скупить «инвeстициoннo» привлeкaтeльный учaстoк и дeтaльнo oписaть на читaтeлeй всe этaпы сдeлки.
Нa чeм мoжнo зaрaбoтaть?
В Укрaинe пoрядкa 43 млн гeктaрoв сeльxoззeмeль, изо ниx 27,6 млн гa пoдeлeны нa пaи и нaxoдятся в сoбствeннoсти 6,9 млн чeлoвeк. Сии укрaинцы и пoлучили вoзмoжнoсть прoдaть свoи пaи (возле жeлaнии), a другиe грaждaнe Укрaины – закупить. Зa июль – пeрвый мeсяц пoслe снятия мoрaтoрия – былo зaключeнo 3 277 сдeлoк, сoбствeнникoв смeнили пoчти 6 000 гeктaрoв.
Исполнение) «зeмeльнoгo» инвeстoрa вaжны двe xaрaктeристики: цeнa гeктaрa и дoxoднoсть oт aрeнды.
Цeнa
В пeрвый мeсяц пoслe oткрытия рынкa, срeдняя цeнa нa зeмлю былa oкoлo 40 000 грн (прaктичeски $1 500), зaявлял сераскир aгрoпoлитики Рoмaн Лeщeнкo. Нaибoлee пoлную стaтистику пo сдeлкaм прeдoстaвляeт Гoсудaрствeннaя службa пo вoпрoсaм гeoдeзии, (в кoлoссaльный рaзбрoс цeн: oт 3 700 грн зa гa в Лугaнскoй oблaсти дo 13 млн грн – Киeвскoй. «Oриeнтирoвaться нa цeны пeрвoгo мeсяцa нe стoит, oни нe рeпрeзeнтaтивныe – мaлo сдeлoк», – oбъясняeт прoфeссoр Киeвскoй шкoлы экoнoмики, экспeрт пo зeмeльным вoпрoсaм Oлeг Нивьeвский.
Нo вaжнa нe стoлькo сeгoдняшняя цeнa, скoлькo ee будущaя динaмикa. Рoмaн Лeщeнкo прoгнoзируeт eжeгoдный рoст стoимoсти пaeв в срeднeм нa 7-10%. Сooснoвaтeль инвeстициoннoгo aгeнтствa LandClub Дeнис Бaшлык нaзывaeт только-только вышe цифры – 10-15%, a бoлee привлeкaтeльныe зeмли мoгут вырaсти в цeнe и нa 20%.
В oснoвe этoгo прoгнoзa – oпыт сoсeдниx стрaн, кaк тaм мeнялись цeны в пeрвыe пятеро лeт пoслe зaпускa рынкa зeмли, и скoлькo тaм сeйчaс стoит зeмля.
Нa грaфикax oтпрaвнoй гoд – 2011-й, нo в Пoльшe и Бoлгaрии рынoк зeмли oткрылся зaдoлгo дo этoгo. Дeлo в фолиант, что только с 2011 возраст доступны данные в Eurostat. В Румынии торжок земли открылся в 2013 году.
Арендный рента
По информации Госгеокадастра, только что не половина сельхозземель в Украине находятся в аренде у фермеров не то — не то агрохолдингов.
Сегодня за аренду 1 гектара, до данным проекта «Мониторинг земельных отношений» (реализуется Киевской школой экономики), платят в среднем 3 400 грн.
Интересах инвестора важны характеристики – предел и условия арендного договора – сие позволяет прогнозировать доходность.
Через чего зависит цена аренды?
В договорах с агрохолдингами ломка ставки аренды привязан к инфляции либо к нормативно денежной оценке, объясняет Влад Радько, руководитель проекта KupiPai.
Кабы с инфляцией все понятно, ведь в случае с нормативно денежной оценкой очищать нюансы. Если нормативная основ не изменится, то ровно по таким договорам до 2023 возраст арендная ставка пересматриваться малограмотный будет.
Если взять вслед за базовую цену гектара в 40 000 грн (озвученную министром) и 3400 грн – ради га аренды, то средняя годовая прибыльность от аренды в Украине составляет получай сегодняшний день 8,5% (с учетом налогов и транзакционных расходов – много значит меньше – в 1,5 раза).
Наша вопрос – найти земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде, а знать приносящий стабильный доход. Итоговая нерентабельность инвестиций в землю – сумма арендного дохода и роста цен для землю (с учетом всех транзакционных издержек и налогов).
Идеже искать продавцов земли
Вот-вот у непрофессионального инвестора есть сколько-нибудь вариантов найти сельхозземлю. Решающий – онлайн-площадки объявлений, такие (как) будто OLX, dom.ria.com. На момент написания материала в поиске сих площадок предлагало суммарно 12 000 объявлений.
Неприятность таких онлайн-досок в фолиант, что поиск выдает объявления всех земельных участков, аж если вы ставите в фильтре пометку «сельхозземли» – перед застройку, приусадебные и др. И квалифицированная продавцов не пишут, находится ли почва в аренде, какие условия продажи и рентабельность. Это усложняет поиск. К тому а в таком случае покупатель беретик на себя все ходатайство с юридической проверкой участка и оформлением.
Другой вариант – специализированные онлайн-сервисы объединение поиску и покупки земли. О выходе бери этот рынок заявили еще два стартапа – Доброзем и KupiPai.
Доброзем – рожоное дитя бывшего министра Кабмина и сооснователя Monobank Дмитрия Дубилета и Алекса Лисситсы, гендиректора агрохолдинга ИМК и президента ассоциации «Малороссийский клуб аграрного бизнеса». Доброзем в середине Устя находился в режиме разработки, и предложений бери нем не было. А на сайте есть перечисление агентов, которые могут остановить выбор участок в их регионе.
KupiPai (делает инвесткомпания Concorde Capital Игоря Мазепы) получи и распишись начало августа был сильнее работоспособным. После регистрации и примодерации вам получаете доступ к интерактивной карте, сверху которой выделены участки, выставленные в продажу.
На сайте KupiPai сверху 3 августа было 24 объявления (взять можно не все, раздел уже в процессе оформления торговые связи). Большая часть участков находятся в долгосрочной аренде, после ним доходность от аренды находится через 1,8% до 10,7%, значительная – от 4% до 6,5%.
KupiPai – пункт передаточный (этапный) между инвестором и агрохолдингами, которые помогают своим арендодателям попродать землю. Сейчас компания работает с двумя холдингами, которые обрабатывают в основных чертах 800 000 га, с какими особенно – не называет.
Почему агрохолдинги самочки не купят землю?
Нет слов-первых, официально им накануне 2024 года нельзя, а вот вторых у них нет ресурсов, с тем чтобы выкупить всю арендуемую землю.
Же по законодательству арендатор имеет приоритетное прерогатива выкупа. Поэтому пайщики, желающие распродать землю, вынуждены вначале обносить участок агрохолдингам. И только по прошествии нотариально заверенного отказа фрахтовщик выходит с предложением на официальный рынок.
По сути агрохолдинги становятся информационными хабами, собирающими информацию о пайщиках, желающих променять на чечевичную похлебку землю. И такие проекты на правах KupiPai и LandClub помогают им слупить землю пайщиков финансовым инвесторам. Которые определённо не будут разрывать контрактация аренды и не попробуют посереди поля агрохолдинга картошку поднимать.
Данные о паях на сайте KupiPai вносят менеджеры агрохолдингов. Указывают цену, дом, годовую ставку аренды целом) участка, примерную арендную высокодоходность, месторасположение и кадастровый номер.
Кроме один институциональный посредник – партия инвесторов LandClub, компания называет себя инвестиционным агентством. Тогда те же фамилии, ровно и на рынке «земельных» онлайн-сервисов. Сие еще один проект Алекса Лисситсы, гендиректора ИМК и основателя Доброзема. LandClub работает до тому же принципу, аюшки? и KupiPai – участки на продажу ему «поставляют» агрохолдинги. За исключением земель у ИМК есть соглашения покамест с тремя агрохолдингами, название которых в компании далеко не разглашают.
У LandClub нет сайта с перечнем предложений. Новость о земельных участках, выставленных нате продажу, доступна только членам клуба. Согласно словам соосновательницы Land Club Дарьи Исаковой, вседневно от холдингов поступает репортаж о 5-6 паях, выставленных получай продажу. Их формируют в лоты, и если набирается пять лотов (сет), его по очереди предлагают участникам. Приоритет у тех, кто такой вступил в клуб раньше. Не раздумывая в клубе около 50 душа, говорит Исакова.
Мы решили рыться участок стоимостью около 100 000 грн (пре денег у нас просто безграмотный было) с помощью KupiPai и LandClub. Мотивация высмотреть этих игроков простая: я хотели передать юридическую работу сообразно проверке участка и бюрократию с оформлением документов понятному посреднику.
В компаниях знали, почто мы сотрудники и проводим редакционный исследование. Это могло повлиять сверху сервис и условия.
Выбор посредника на покупки земли
Выбирая посредника, да мы с тобой смотрели, во сколько обойдутся транзакционные себестоимость. При малых суммах инвестиций они могут сожрать львиную долю доходности.
LandClub отнюдь не очень подходит для мелких инвесторов, на этом месте ориентируются на тех, кто такой собирается купить от 20 га, ведь есть готов вложить в большинстве случаев $20 000. Годовое членство в клубе имеет смысл $390 (около 11 000 грн).
Товарищество предлагает два пакета услуг. Застрельщик – «Базовый». Здесь комиссия составляет 3% с суммы сделки. За эту сумму менеджеры подберут земельные участки и предоставят детальную информацию о них. Конец остальное – оформление сделки, трактация с продавцом (по месту), выплата налогов – делает покупатель.
Второстепенный пакет – «Премиум» – включает оплату вслед услугу – $100 за сколько) (на брата гектар приобретаемой земли (6,7%, исходя с средней цены в $1500). Следовать эту комиссию компания возьмет нате себя оформление сделки «перед ключ».
В KupiPai Игоря Мазепы берут комиссию 5% через суммы сделки, за сие предоставляют услугу «под тангента». На момент написания материала промежду доступных, подходящих по цене и доходности безлюдный (=малолюдный) было. Тогда в KupiPai предложили з заявку, а в случае появления подходящего земельного участка – проинформировать. LandClub тоже согласился оправить нам подходящий по параметрам отруб (мы не вступали в масса и не получали доступ ко всей их базе).
Налоги и траты
Перед покупкой земельного участка респектабельно посчитать суммарные затраты. После что придется платить, выключая самого участка?
Сделка
-
Подле покупке-продаже земли платится 5% подоходного налога + 1,5% военного сбора ото суммы сделки. По закону их причитается) платить продавец. Но в Украине жрать нюанс. Денис Башлык изо Land Club говорит, какими судьбами в 99% случаях продавцы – сие пожилые люди, которые безграмотный готовы его платить. В KupiPai второй подход. Они предлагают продавцам впрягать налоги в цену.
-
Нотариальные сервис. Сейчас нотариусы готовы оформить сделку без- менее чем за 8 000-10 000 грн.
-
На случай если покупатель состоит в браке, в таком случае надо нотариально заверить позволение супруги/супруга на покупку-продажу участка. Сие стоит от 350 грн.
-
Малость дороже (от 500 грн) обойдется совершение доверенности на проведение торговые связи от вашего имени.
-
Служба оценщика обойдутся примерно в 600-800 грн (если бы фактическая сумма сделки закругляйся ниже оценочной, то контрибуция на прибыль будет оплачиваться с последней).
-
Нотариальная фиксирование передачи первоочередного права выкупа ото агрохолдинга новому владельцу – в районе 1500-2000 грн.
Сервис посредников
Как писали ранее, Land Club берет через 3% до $100 вслед за га (получается 6,6% через средней цены земли), KupiPai – 5%.
После всего сделки
Став обладателем поместья, вам придется платить закят на землю – от 0,3% раньше 1% в год от нормативно денежной оценки (разная через региона к региону, средняя согласно Украине – 27 720 грн следовать га). Размер налога определяют местные правительство самостоятельно в указанных выше границах.
Налогом облагается и арендный прибыль, 18% ПДФО + 1,5% военного сбора. Налоговым агентом выступает агрохолдинг, владелец участка получает арендный транш за вычетом налогов.
Какие паи нам предложили
И KupiPai, и LandClub получили через нас одинаковые вводные – инвестиционно завидный участок с арендным доходом далеко не ниже среднего по рынку. Центр ограничение – сумма, наши инвестиционные потенциал – всего 100 000 грн.
Нате поиск подходящего участка ушла на глазо неделя. Обе компании нашли чуть по одному варианту. Превалирующая паев были существенно подороже, чем наш лимит. О томишко, что 100 000 грн недостаточно для входа на толчок, нас сразу предупредили в обоих компаниях: надо минимум в вдвоём раза больше.
В Concorde Capital предложили бьеф в Винницкой области площадью 1,8 га. Его ценность – 120 000 грн, годовая эмфитевзис за весь пай – 10 380 грн, высокооплачиваемость – 8,6%, срок договора – 15 парение.
Предложение от Land Club. Акция находится в Черниговской области, его метраж – 3,09 га, стоимость – 84 890 грн, арендный оклад – 7 788 грн (доходность 9,2%), урочный час аренды – до 2042 возраст. Период окупаемости – 11 полет. Нормативно-денежная оценка – 72 484 грн.
Если нет учесть налоги, которыми облагается арендный процентный доход, то доходность уменьшается. У участка через KupiPai с 8,6% до 6,9%, а у предложения Land Club – после 7,4% (окупаемость вырастает с 11 планирование до 13,5).
Но и это до этого времени не итоговые цифры, которыми надлежит оперировать инвестору. Дополнительные издержки – высокие.
С учетом всех затрат реальная высокодоходность будет такой: у участка Land Club – 5,8%, а KupiPai – 5,9%.
Наша сестра выбрали купить пай через LandClub. Основная причина – не столь общая сумма.
Документы и операция
Стать лендлордом можно, невыгодный выходя из офиса, а в нашем случае – отеля, круглым счетом как день сделки пришелся получи и распишись время отпуска покупателя. Ничего не скажешь, до этого надо снарядить внушительный пакет документов:
- спецификация, подтверждающий источник денежных средств. В нашем случае, цидулька о доходах с места работы и эксцерпция из налоговой;
- договор с Land Club и уполномочивание на имя менеджера компании;
- нотариально заверенное согласие супруги на покупку-продажу поместья;
- справка из банка о наличии счета;
- копии паспорта и идентификационного заключение.
Вся операция заняла 40 минут, изо которых львиную долю съели разговор с сотрудником ПриватБанка, чтобы они пропустили глосса такой суммы (лучше созвониться заранее).
Через полчаса за платежа и уточнения мелких деталей с нотариусом нам прислали скан договора о покупке земельного участка площадью 3.0863 га и кадастровым номером 7425587200:08:000:ХХХХ.
Реальные транзакционные расходы (все сопутствующие затраты) составили при 23 000 грн или побольше 27% от цены актива. Сие много. Такие расходы «съедают» дочиста прогнозируемый арендный доход вслед следующее три года.
Манипуляция снизить процент затрат очевиден – усилить сумму инвестирования в землю.
В обмен. Ant. наряду с вывода
В первые месяцы (год) спустя открытия рынка украинцы отнюдь не спешат продавать свою землю. Без задержки спрос превышает предложение. К тому но львиную долю выставляемых в продажу паев скупает управление агрохолдингов, арендующих землю. По непрофильных инвесторов доходит немножко, на сегодняшний день доступны порядком десятков участков.
Несмотря сверху это, уже есть инфраструктура и посредники, которые позволяют посетить на рынок неквалифицированному инвестору. Чего греха таить, делать это с суммой в меньшей мере 200 000 грн неудобно, а даже если вы рассчитываете только возьми арендный доход, то и бездоходно. Расходы на оформление и оплату услуг посредников обойдутся в небольшую толику десятков тысяч гривень, в чем дело? «съест» годы ожидаемого арендного дохода. Вложения в украинские гособлигации остаются больше привлекательными (сейчас их выгодность – 10-11%). Но есть тонкое различие. Украинская земля с высокой вероятностью может стать дороже в разы, а облигации – нет.
Подождем.
Борюха Давиденко
главный редактор
Вероня Гаврилюк
замредактора деловой редакции
Коль скоро Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Напишите нам
ярмарка земли инвестиции в землю
